[湖南：做好招商前置 走内涵式发展之路] 由 [招商人@ZSR(www.cnzsr.com)]小编精心整理分享，供您参阅（仅限学习研究交流等参考使用）！希望能为您的学习工作提供有益帮助！本文所属栏目 [湖南]-[营商环境]，内容来源于 [湖南招商云平台]，作者 [沈裕谋]，转载请记得注明！

　　近期，湖南省商务厅深入省内重点项目现场调研，对如何走好内涵式发展之路有了更直观、更深刻的体悟。

　　一个是TX长沙年轻力中心，其原址是闲置老旧物业，投资方在动工前就前置引入了国内顶尖的策展型零售运营团队，根据年轻客群需求“量体裁衣”，这个项目开业即成为全国现象级商业地标；另一个是长沙潮宗街，在历史文化街区更新中，项目方没有搞大拆大建，而是前置策划“首店经济+夜经济”业态，精准引入咖啡、文创等特色商户，让老街巷焕发了新活力。反观另外一些地方，有的县城盲目建设大型农批市场，因前期未做商户调研致使市场沦为“空壳”；有的园区标准厂房盖得整整齐齐，却因没找准产业定位，导致厂房空置率居高不下。

（TX长沙年轻力中心 江毅 摄）

　　随着全国统一大市场建设深入推进，传统拼土地、拼税收返还的“外延式”招商已走到尽头。湖南商务和开放型经济工作已进入内涵式发展新阶段，必须摒弃“先建后招、边建边招”的老路子，把“招商前置”作为破局的先手棋，以市场化眼光重塑项目全生命周期，真正把“三高四新”美好蓝图转化为高质量发展的实景图。

（潮宗街历史文化街区。资料照片）

　　算清“三笔账”  厘清“先建后招”之弊

　　过去那种“政府拿方案、平台搞建设、最后招商户”的模式，在增量扩张时代或许管用，但在以存量提质为主的今天，已与内涵式发展的要求格格不入。从湖南省的实践来看，至少有三笔账需要算清。

　　算清“空间账”，纠治“重物理翻新、轻产业导入”。住建部明确要求城市更新“无体检不更新”。但在实际项目中，有的地方把“体检”局限于房屋结构等物理指标，忽视了对“产业生态”和“商业逻辑”的体检。比如，某地耗资不菲打造特色商业街区，只顾外立面翻新，未提前锁定主力业态，结果商业街区项目成了缺乏造血功能的“盆景”。内涵式发展要求我们，不仅要体检“物理空间”，更要体检“商业活力”，实现空间的高效集约利用。

　　算清“效益账”，纠治“重短期政绩、轻长远发展”。少数地方为了完成短期固投或招商任务，“饥不择食”引项目，不顾产业基础盲目建“园中园”。我们在调研中发现，某园区因前期未对加工贸易企业进行摸排，建成的厂房层高、承重不符合特定制造企业要求，导致企业“进不来”，厂房“建成即闲置”。这种“重建设、轻谋划”造成的资源浪费，本质上是政绩观出现了偏差。

　　算清“环境账”，纠治“重事后补贴、轻前置服务”。在《公平竞争审查条例》全面实施的背景下，靠“政策洼地”模式招商已不可持续。以往的政策扶持多在签约后才跟进，往往错过企业最需要的“窗口期”。比如，有的夜间消费聚集区建成后才出台外摆、交通等配套政策，此时意向商户早已流失。服务供给必须跟着招商节奏走，甚至跑在前面，这才是真正的内涵式营商环境。

　　重构“四步法”  以招商前置重塑项目生命周期招商引资是经济发展的源头活水。招商前置绝不是简单地把环节前移，而是要以运营结果为导向，重构“谋划—规划—建设—运营”的逻辑链条。结合湖南实际，重点要抓好四个环节的实质性转变。

　　谋划阶段定方向，用产业链思维严把准入关。方向不对，努力白费。构建“4×4”现代化产业体系，绝不能搞“大而全”、盲目铺摊子，而是要立足本土优势“有所为有所不为”。在项目立项之初，就要搞清楚“市场要不要、湖南能不能、链条缺不缺”。比如，宁乡市在布局先进储能材料产业时，没有急于圈地建通用厂房，而是先做透产业链研究，前置锁定了中伟新能源、邦普循环等链主企业，根据其工艺和环保需求定制园区规划，成功打造出“两个闭环”。这种“先研后建、以商定园”的模式，有效避免了低水平重复建设。

　　规划阶段定空间，让主力商户深度参与设计。空间是为业态服务的，必须改变“规划设计一张图、招商运营两码事”的弊端。长沙碧湘楚巷项目在改造前，就与近50家特色首店深度沟通，根据其对层高、动线、外摆区的特殊要求，量身定制了“线性连廊+清水混凝土”的非标方案，避免了建成后因硬件不符导致的退租改造成本增加。让“听得见炮声、亲历战火”的人参与画图纸，是避免资源浪费的最有效手段。